仲介費怎麼算？可以殺價嗎？
「賣方4%、買方2%」是市場最常見的說法，但很多人不知道——這只是慣例，不是法規規定的固定比例。真正的規定，其實給了買賣雙方更多談的空間。
內政部規定很明確：不動產經紀業向買賣雙方收取的服務費，合計不得超過成交價的 6%。這是「總額上限」，不是「固定收費標準」。市場上常見的「賣方4%、買方2%」，只是業界長期形成的慣例分配方式，實際上「3%+3%」「5%+1%」都合法，怎麼分是可以談的。
仲介費怎麼算？先確認基準價
| 角色 | 常見比例 | 計算基準 |
|---|---|---|
| 賣方 | 約 4%（可談） | 成交總價 |
| 買方 | 約 2%（可談） | 成交總價 |
| 合計上限 | 6% | 成交總價，法規硬性上限 |
要注意的是，仲介費是用成交價計算，不是開價或委託價；議價議得越低，你要付的仲介費也會跟著等比例降低——這也是為什麼議價談判本身，對買方來說是雙重划算。
可以殺仲介費嗎？什麼時候談比較有籌碼
可以談，而且很常見。仲介費的談判籌碼，通常來自：物件總價高（總金額大，業務仍有合理收益空間）、你是回頭客或轉介紹、委託是專任約（仲介投入資源較確定，較有彈性）、或成交速度快、配合度高（帶看、簽約流程順暢，減少業務時間成本）。但仲介費不是越低越好——服務費被壓得太低，某些業務可能在議價、後續服務上投入的心力也會打折，這筆帳要一起考慮。
情境示範
有買方成交一戶中和電梯大樓，總價 1,500 萬，原本仲介費談定 2%（30萬）。因為買方同時委託同一位業務找房、成交速度快，且是舊客戶轉介紹，最後談到 1.5%（22.5萬），省下 7.5 萬。差別不在於「敢不敢開口」，而在於有沒有找到真正的談判籌碼。
FRAMEWORK
仲介費三問
- 問基準：仲介費是用成交價算，不是開價——議價成功，仲介費也會跟著降。
- 問上限：買賣雙方合計不得超過 6%，「4%+2%」只是慣例，比例可以談。
- 問籌碼：總價高、轉介紹、專任委託、配合度高，都是談仲介費的合理理由，不是單純殺價。
判斷輸出：仲介費有法規上限、沒有法規下限，怎麼分怎麼談都合法；重點是搞清楚自己有沒有談判籌碼，而不是單純比誰喊得低。
🏠
首購族
資金已經很緊 → 可以誠實跟業務討論，總價與服務內容一起談。
🔄
回頭客／轉介紹
跟業務有信任基礎 → 通常是最容易談到優惠比例的族群。
💎
高總價物件
總金額大 → 比例小幅調降，業務收益仍合理，較有議價空間。
📝
簽委託前
服務費比例最好在簽委託書時就談定，成交後再談容易卡關。
本文為仲介服務費一般性說明，以中永和為案例場景，判斷邏輯可延伸至其他區域。所載資訊僅供參考，非正式法律意見；實際收費比例由買賣雙方與經紀業自行約定，並應以簽署之委託契約書內容為準。