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中永和房產資料庫 × 金門囝仔瑋哥

HOMES WITH WAYNE 不猜底價,用判斷成交

買房不買貴、賣房不賣低。
用實價、競品與 15 年談判經驗,幫你找到真正能成交的價格。

社區房價實價登錄捷運學區買房賣房換屋繼承人工估價

不推銷・不用先做決定

🏠 想知道你家現在能賣多少?

社區/路段坪數樓層屋齡

參考近期實價登錄、在售競品與物件條件,親自幫你分析現在的市場行情與合理售價。

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你站在哪一邊

要買,還是要賣?判斷邏輯完全不同

買方怕買貴,賣方怕賣便宜——同一份實登數據,兩邊要看的東西不一樣。先確認你站在哪一邊。

01 · 買方

我正在中永和找房

別讓「感覺便宜」變成買貴
  • 用同屋齡帶、同社區、相近產品的實際成交校正開價,不套全區平均。
  • 屋齡不只影響價格,還牽動貸款條件、修繕成本與未來轉手性。
  • 捷運站步行距離、學區、貸款成數、月付金,先算清楚,再看房。
  • 出手前先排查價格、社區、產品、產權、持有成本五類風險。
02 · 賣方・換屋

我想賣房,或想換屋

賣不動,先別急著降價
  • 開價不是喊一個想要的數字,而是行情、競品與時間的綜合判斷。
  • 把賣房拆成曝光、帶看、出價三關,先找出卡在哪一段,再決定怎麼調整。
  • 專任約 vs 一般約,多家一起賣,不一定代表賣得更快、賣得更好。
  • 換屋更要先想清楚:先買還是先賣?資金怎麼接?稅務怎麼安排?
  • 把資金節奏、貸款與重購退稅一起盤清楚,再決定下一步。
🏠 我可以幫您

不管是要買、要賣、要換,先問一句再決定

LIVE TOOLS · 實戰工具

不是說明頁,是打開就能算出數字的工具

這些工具全部即時運算,不用留資料、不用等回覆。先把數字算清楚,再決定要不要找我。

🎓
可即時查詢

中永和學區查詢 · 完整版

地址整串貼上就查得到國小國中學區,比對到「鄰」,並判斷是基本學區還是自由學區。查不到門牌也能反過來查——28 所學校總表、179 條路名總表都在裡面。

58,714 筆門牌28 所學校總表179 條路名總表
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🏛️
官方試算

新北市土地增值稅試算

賣土地或房地時,土增稅是跟房地合一稅分開算的一筆。這個是新北市政府地政局「新北不動產愛連網」的官方試算,用公告土地現值直接算,數字最準。

新北市地政局公告現值計算自用稅率適用
前往官方試算
📑
官方查詢

內政部實價登錄查詢

所有行情的源頭。想自己查某個社區、某條路實際成交多少,就到這裡——買賣、預售、租賃三種登錄都查得到,全國適用。我頁面上的行情數字也都出自這份資料。

內政部地政司買賣・預售・租賃全國適用
前往官方查詢
新青安 3.0 重點整理
申辦期間2026/8/1 ~ 2029/7/31(115/08/01 ~ 118/07/31)
額度上限一般家庭 1,000 萬/新婚 1,200 萬/育有未成年子女 1,500 萬
房屋總價台北市 3,500 萬/新北・新竹 2,500 萬/其他縣市 2,000 萬
利息補貼 3+3 共六年階梯式遞減:前三年 1.775% → 第 4 年 1.9% → 第 5 年 2.025% → 第 6 年 2.15% → 第 7 年起恢復原指標利率(月付金會明顯拉高)
寬限期最長 五年(期間只繳息不還本金)
貸款成數最高 八成,年限最長 40 年
排富條款個人年所得 200 萬以上不適用
年齡限制不超過 50 歲,且年齡+核貸年期 ≦ 80
其他條件一生限貸一次,且申貸時須無自有住宅
年限怎麼抓:受「年齡+核貸年期 ≦ 80」限制,45 歲最多只能借 35 年、50 歲最多 30 年——不是每個人都借得到 40 年,這點最多人算錯。
資料來源:行政院/財政部全球資訊網。
額度、成數、利率實際核定以承貸銀行為準;本試算僅供參考,非貸款核准依據。
歡迎 LINE 詢問
房地合一稅/舊制/土增稅 重點整理
持有期間稅率(新制)說明
2 年以內45%短期交易,稅率最重
2 ~ 5 年35%仍屬短期
5 ~ 10 年20%
10 年以上15%長期持有最低
自住優惠 10% 本人/配偶/未成年子女設籍滿 6 年,另有 400 萬免稅額(先扣免稅額再課 10%)
繼承/受贈取得:取得成本以繼承(受贈)當時的房屋評定現值+公告土地現值為準,不是原持有人當初的買價;持有期間會合併原持有人的年數一起計算稅率級距,所以常常比想像中適用更低的稅率。
「自住」可設籍者依制度不同,別搞混:房地合一新制=本人/配偶/未成年子女;舊制=納稅義務人/配偶/受扶養直系親屬;土地增值稅自用住宅用地=本人/配偶/直系親屬。
舊制(104/12/31 前取得):併入綜合所得課稅,可核實認定(有憑證)或標準認定(房屋評定現值 × 當年度部頒所得標準%)。
舊制土地漲價免稅:核實認定要再乘上「房地比」(房屋評定現值 ÷ (房屋評定現值+土地公告現值)),土地漲價部分已由土地增值稅課過,不重複課財產交易所得稅。
僅供參考試算,非正式稅務代理意見;實際稅額以稽徵機關核定為準,標準認定成數請以當年度財政部公告為準,建議洽會計師或國稅局確認。
歡迎 LINE 詢問

⚠️ 本工具不適用:法人交易/預售屋/出租或營業使用/境外居住者,這些情境請洽代書或國稅局。
繼承或受贈取得的房地不在排除範圍——只要賣掉的舊屋符合自住要件,原則上仍可申請重購退稅;已繳稅額請以「房地合一稅試算」的繼承/受贈模式先算出,再回來這裡試算退稅。

重購退稅重點整理:土地增值稅 vs 房地合一稅
項目土地增值稅(§35)房地合一稅(§14-8)
適用標的土地土地、房屋
買賣期限 須在 2 年內完成先買後賣,或先賣後買的重購行為
適用對象 須均為同一所有權人(配偶都不行) 不限原所有權人(本人或配偶,夫妻互換 OK)
自用住宅
定義
  1. 設有戶籍(本人或其配偶、直系親屬
  2. 房屋須本人或其配偶、直系親屬所有
  3. 出售前 1 年內未曾供營業使用或出租
  1. 設有戶籍(本人或其配偶、未成年子女
  2. 房屋須本人或其配偶所有
  3. 出售前 1 年內無供營業使用或出租
面積限制 都市土地 < 3 公畝
非都市土地 < 7 公畝
不限
退稅計算 差額法:新購自宅用地現值 −(原出售自宅用地現值 − 已繳土增稅)=★(★須 > 0)。已繳稅額 ≦★ 全數退還;>★ 則退還相當於★的稅款。僅計土地,房屋本體不計入。 比例法:新購(土地+房屋)>出售(土地+房屋)→ 全額退稅;小於則按比例退稅
限制條款
  1. 5 年內不得改作其他用途或出售,違者追繳
  2. 無次數限制
  3. 請求權時效 10 年
  1. 5 年內不得改作其他用途或出售,違者追繳
  2. 無次數限制
⚠️ 工業宅(工業用地或一般事務所改建之住宅)風險極高:各地國稅局對「自用住宅」的合法用途認定不一,台北市明確不適用房地合一自用住宅重購退稅;其他縣市雖偶有核准案例,但認定趨嚴,隨時可能被判定不符規定而遭退件。工業宅土地分區為工業區或商業區,實質不符住宅區規範,無法保證符合稅法上「自用住宅房屋」的定義——實務上極不建議為了退稅而買工業宅
舊制(§17-2)另有規定:所有權登記=本人或配偶;戶籍登記=納稅義務人、配偶或受扶養直系親屬;申請後僅 2 年內不得改變用途/再移轉(鎖定期比新制短)。採比例法計算。
「所有權登記」與「戶籍登記」是兩件事:所有權登記決定退稅資格本身,戶籍登記決定原出售房地是否算自用住宅,兩者適用對象不同,別搞混。
僅供參考試算,非正式稅務代理意見;實際資格以稽徵機關核定為準。退稅須主動申請,不會自動退還。
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適用情境:房東是自然人,把房子租給公司、商號、行號或執行業務者作營業使用時,承租人是扣繳義務人,須在給付租金時代為扣繳。房客是一般人自住、或房東本身是公司,都不適用。

租金扣繳&二代健保重點整理
項目費率課徵門檻
二代健保補充保費2.11%單筆租金達 2 萬元(含 2 萬)即課徵
租金所得扣繳稅款10%單筆租金超過 2 萬元(不含 2 萬)才課徵
兩個門檻不一樣,剛好 2 萬元這個級距最容易搞錯:健保是「達到」就課,所得稅是「超過」才課——所以租金剛好 20,000 元時,只扣 2.11% 健保費,不扣 10% 所得稅。
由租客負擔稅費時的回推公式:房東想淨拿的金額 ÷ (1 − 10% − 2.11%) = 應開立的租金總額,也就是淨拿金額 ÷ 0.8789
免扣情形:月租金未達 2 萬元;或房東是公司而非自然人;或房客租來自住非營業使用——這三種都不用扣繳稅款也不用扣健保費。
僅供參考試算,非正式稅務或健保代理意見;實際課徵以國稅局與衛福部中央健保署認定為準。
歡迎 LINE 詢問

所有試算僅供參考,非貸款核准依據,也非正式稅務代理意見;實際稅額以稽徵機關核定為準。學區資料依新北市 115 學年度公告整理,不保證入學。土地增值稅試算由新北市政府地政局「新北不動產愛連網」提供、實價登錄查詢由內政部地政司提供,均非本站工具。

METHODOLOGY · 國瑋成交判斷法

3 問・3 看・1 試

成交區間不是問出來的,是從雙方每一次反應裡「看」出來的。

底價不是問出來的,上限也不是逼出來的——真正的成交點,是從雙方每一次「開始願意談」的反應裡判斷出來的。

01

3 問屋主

  1. 如果今天真的有買方出價,您覺得差多少您願意坐下來談?
  2. 價格跟成交時間,如果只能選一個,您現在比較在意哪一個?
  3. 如果價格沒到期待,您會繼續放著,還是近期一定要處理?
02

3 看反應

看屋主聽到出價後是直接拒絕、還是開始問「買方還能不能加」;看是否主動問付款與交屋時間;看每次價格往上靠近時,拒絕的速度是不是開始變慢。

03

1 試

不直接問底價,而是問:「如果我真的把買方帶到您面前,您覺得至少要出到什麼程度,才值得大家坐下來談?」——找的是談判啟動價,不是嘴上說的最低價。

這套框架公開分享判斷邏輯,實際操作的火候與細節,留在真正委託服務時親自為你談。

想知道你的物件現在的談判啟動價?

LINE 問瑋哥 →
DATABASE · 中永和房產資料庫

用實登數據看穿中永和房價

資料來源:內政部不動產交易實價查詢服務網季批次公開資料。目前採用至 115S2(2026 年第 2 季),為現階段可取得的最新完整季批次;下次更新為 115S3,預計 2026 年 10 月公布。

57.3萬/坪
中永和近兩年成交中位數
成屋樣本 7,970 件
125.5萬/坪
中永和預售新案天花板
預售樣本 2,833 件
914
最新一季成交件數
較前季 1,023 件下滑

中永和屋齡折價曲線(電梯大樓/華廈)

單位:萬/坪(實登中位數)

折價不是平均往下滑,而是有斷點——0–10 年幾乎持平,10 年後轉為明顯下滑並隨屋齡持續走低。這是估價與開價最關鍵的校正基準。

68.93
0-5 年
719 件
69.58
+0.9%
5-10 年
302 件
63.56
-8.7%
10-20 年
622 件
59.75
-6.0%
20-30 年
1,294 件
55.7
-6.8%
30 年以上
513 件

資料期間 2024-07 ~ 2026-06(113S3~115S2,八個完整季批次),已排除店面等非住家用交易、親友或特殊關係間交易。上圖僅計入電梯大樓/華廈類型;中永和整體(電梯+公寓)中位數:中和區 55.7 萬/坪、永和區 61.5 萬/坪。 電梯宅 10 年後開始明顯下滑,30 年以上中位數約 55.7 萬/坪,跌幅趨緩、仍具支撐。公寓另計:多為屋齡 30 年以上無電梯老公寓,屋齡高度集中無法拆分曲線,近兩年中位數 47.9 萬/坪、共 2,563 件成交。行情帶僅供參考,非保證成交價。

想看更細的路段行情?中永和 126 個路段房價總表 →

金門人瑋哥 黃國瑋
關於瑋哥

從金門出發,走進中永和的房地產

找的不只是房子,而是個適合你的家。

「剛入行時,我沒有客戶、沒有案源,也曾懷疑自己是不是選錯了。一路走到今天,我才明白:房仲真正累積的,不只是成交,而是信任。」

起點

我是金門人瑋哥。當初進入房仲這一行,沒有什麼華麗的起點——只是想靠自己的努力,在台灣打拚出一條路。剛開始對中永和的巷弄不熟、社區不熟,也沒有客戶資源,只能一條路一條路跑、一個社區一個社區認識,一通電話、一張名片慢慢累積,沒想到這一做,就在中永和待了下來。

累積

15 年裡,我經手過金融海嘯後的急售屋主、房地合一稅上路前的搶簽潮、疫情期間的線上看屋,也談過升息後的拉鋸議價。慢慢地,開始有人願意讓我帶看,也開始有人成交後把家人朋友介紹給我。

品牌起源

一路走到現在,我越來越確定:客戶需要的,不是一個只想把房子賣掉的業務,而是一個在重要時刻,願意把真話告訴他的人。所以我把自己的品牌叫做 Homes With Wayne——找對房,更找對人。

信念

金門人做事講信用,房仲更不能含糊。一是一,二是二;不說漂亮話,只說實在話。就像村口的風獅爺鎮風辟邪,瑋哥鎮的是你買房路上看不見的風險。

現在

在中永和,我不是「有房子就找我賣」的房仲,而是「房子的事還沒想清楚,先來問我」的那個人。所以我把 15 年的判斷,做成你自己就能打開來算的工具——你先算清楚,我們再談。

想找一個會把真話告訴你的人?

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FIELD NOTES · 觀察筆記

中永和行情觀察筆記

用內政部實價登錄數據,拆解中永和房價的判讀指標——寫給正在猶豫該不該出手的人。

行情判讀・2026

均價 57.8 萬、預售天花板 125.5 萬——中永和房價現在該怎麼看?

用一年成交中位數、預售天花板、成交量變化三個指標,拆解中永和現在的行情位階。

閱讀全文 →
估價校正・2026

屋齡每跨一帶折價多少?中永和屋齡折價曲線怎麼用

從新成屋到 40 年老公寓,屋齡帶的實登單價分佈,是議價與估價校正的關鍵依據。

閱讀全文 →
開價判斷・2026

中永和怎麼開價?開太高賣不掉、開太低又怕吃虧

開價不是喊一個想要的數字,而是一個判斷。用「國瑋開價三箭」定出賣得掉又不吃虧的開價。

閱讀全文 →
議價判斷・2026

中永和怎麼議價?出價太高怕買貴、太低怕買不到

議價不是比誰砍得狠,是比誰站得穩。用「3問3看1試」定出一個買得到又不吃虧的出價。

閱讀全文 →
購屋判斷・2026

中永和買房,自備款+貸款成數怎麼抓?別只算頭期

頭期湊得出來,不代表買得起。用「購屋資金三關」把買房的錢一次算清楚。

閱讀全文 →
購屋判斷・2026

中永和買房最容易忽略的 5 個風險

價格、社區、產品、法律、持有——買房最貴的往往是看不到的風險。出手前逐一排查。

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委託判斷・2026

賣房該找一家,還是多家?專任約 vs 一般約怎麼選

多家一起賣,不等於賣得好。用曝光、責任、議價三面向,判斷哪個適合你的物件。

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售屋判斷・2026

中永和老公寓賣多久才正常?賣不掉是價格還是時機

賣不動先別急著降價。把賣房拆成曝光、帶看、出價三關,判斷卡在哪一段。

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購屋決策・2026

中永和預售 vs 中古怎麼選?價格、風險與適合對象一次看

預售新、可客變但要等;中古看得到屋況、即買即住。用「三軸購屋決策模型」判斷。

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換屋判斷・2026

換屋該先買後賣還是先賣後買?資金銜接怎麼排

先買後賣怕資金卡住,先賣後買怕租屋過渡。用「換屋順序三問」判斷你適合哪一種。

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購屋判斷・2026

斡旋金是什麼?付了會不會拿不回來?

議價不成依法全額退還,成立後反悔才可能被沒收。用「斡旋金三問」搞懂跟要約書的差別。

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購屋判斷・2026

仲介費怎麼算?可以殺價嗎?

法規上限是買賣雙方合計6%,不是固定4%+2%。用「仲介費三問」搞懂怎麼算、能不能談。

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購屋判斷・2026

海砂屋、輻射屋、凶宅怎麼查?

輻射屋有官方系統可查,海砂屋新北市沒有公開名冊。用「安全檢查三查」搞懂哪些真的查得到。

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購屋判斷・2026

交屋前要檢查什麼?點交檢查清單

交屋後才發現的問題,求償舉證難度大增。用「交屋點交三關」一次檢查清楚。

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購屋判斷・2026

老屋漏水怎麼檢查?看屋時就要判斷

油漆掩蓋不了的三個地方最會抓漏水痕跡。用「漏水看屋三查」在看屋當下就判斷。

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購屋判斷・2026

頂樓加蓋能不能買?違建風險解析

新北市既存違建以民國98年6月25日為分界。用「頂加風險三問」判斷這間頂樓加蓋能不能買。

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估價校正・2026

公設比多少算合理?

公寓8-15%、大樓30-35%,數字高低不能直接比較。用「公設比三看」看懂實際使用坪效。

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估價校正・2026

實價登錄總價看不懂?車位怎麼分開算

總價含車位卻按總坪數算單價,算出來的單價會失真。用「實登判讀三步」分開算。

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地段判讀・2026

中永和地段怎麼分?159條路實登價差看門道

同樣掛「中永和」,路段實登中位數最高跟最低可以差到快2倍。用實登數據拆解地段怎麼看。

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行情判讀・2026

中永和捷運站怎麼選?6站實登房價差距一次看

頂溪、永安市場、景安、中和、南勢角、秀朗橋,6個捷運站周邊實登中位數差距最大近5成。

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購屋判斷・2026

中永和學區房該怎麼挑?先想清楚這3件事再出價

學區房不是查完學校名字就能出價,設籍年限、總量管制、居住需求,出手前先想清楚。

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估價校正・2026

中永和同一條路為什麼價差這麼大?社區行情怎麼比

永平路實登單價p25到p75可以差到近75%,同路名不同區段也是兩種行情,不能只看路名比較。

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購屋判斷・2026

金門人在雙北買房,跟本地買方有什麼不一樣?

沒有家人在旁邊接應、資金要跨海調度——金門鄉親在雙北買房容易忽略的幾個實際差異。

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售屋判斷・2026

繼承來的中永和房子要賣,跟一般賣房有什麼不同?

持有期間怎麼算、多位繼承人怎麼協調——繼承房產出售前,先搞清楚這幾件事。

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購屋判斷・2026

新青安貸款2026怎麼算?額度、利率、年限一次搞懂

3+3階梯利率、第7年恢復原利率月付金會拉高,年齡限制常被忽略的地方一次整理。

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購屋判斷・2026

買房總費用有哪些?除了房價還要準備多少錢

契稅、印花稅、代書費、規費、保險、仲介費,買房周邊費用完整清單。

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購屋判斷・2026

中永和租屋還是買房?先算這3個數字再決定

租買比較不該只比租金vs月付金,用租金報酬率、資金成本、居住年限三個角度判斷。

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購屋判斷・2026

頭期款要存多久?3個縮短存款時間的實際做法

設定目標總價與期限、善用政策貸款、拉高儲蓄率,實際縮短存頭期款的時間。

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購屋判斷・2026

中永和老屋耐震健檢怎麼查?買老公寓前先看這件事

老屋耐震能力是屋況判斷容易被忽略的一環,整理查詢管道與買屋前該問的問題。

閱讀全文 →
購屋判斷・2026

買房完整流程總覽:從看屋到交屋7個階段

從資金規劃到交屋點交,買房完整流程7個階段一次看懂,每階段附延伸詳解連結。

閱讀全文 →
FREE GUIDE · 買前賣前必讀

三本免費電子書,買方賣方繼承人各一本

精裝版電子書,把中永和買房、賣房、繼承房屋最容易卡關的地方拆成完整章節。加 LINE 跟我說要哪一本,我親自傳給你。

中永和買房不踩雷指南封面
買方必讀

中永和買房不踩雷指南

8 個雷區、看屋 60 項檢查表、謄本判讀速查卡,把感覺換成文件,簽名前的最後一份功課。

中永和賣房不吃虧指南封面
屋主必讀

中永和賣房不吃虧指南

6 個關卡拆解定價、委託、議價與稅費,加開中永和六種產品的賣法與七種特殊狀況處理。

中永和繼承房屋完整指南封面
繼承人必讀

中永和繼承房屋完整指南

財產清查、繼承登記、遺產稅申報、多人共有處分,8件事拆解繼承房屋從第一步到賣掉的完整流程。

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