中永和同一條路為什麼價差這麼大？社區行情怎麼比
「隔壁棟賣55萬，我這棟怎麼只值45萬？」——同一條路，甚至同一個社區，實登單價也可能差到3、4成。價差不是誰騙誰，是比較基準本來就沒對齊。
永和區永平路是個很明顯的例子：近兩年實登單價的p25（後段25%分位）是48.7萬/坪，p75（前段25%分位）卻到85萬/坪，同一條路上的價差接近75%。這不是資料錯誤，是這條路上同時存在老公寓與新電梯大樓、不同棟距離捷運遠近不同、屋齡跨距也大，把所有交易混在一起看中位數，會掩蓋掉這些真實存在的分層。
同路名不代表同行情：以「中和路」為例
| 路段 | 行政區 | 單價中位數（萬/坪） | 樣本件數 |
|---|---|---|---|
| 中和路 | 中和區 | 68.4 | 119 件 |
| 中和路 | 永和區 | 60.7 | 52 件 |
路名一樣，行政區不一樣，行情就不一樣
「中和路」同時橫跨中和區與永和區路段，兩邊實登中位數差了近13%。查行情時如果沒有先確認自己的門牌屬於哪個行政區段，很容易對錯基準——看到「中和路」就套用同一個數字，結果可能高估或低估一成以上。
社區行情比較，該拆到哪個層級
把一條路、甚至一個社區的所有交易當成同一個行情帶來看，是最常見的估價誤區。真正該比較的層級，是同社區、同屋齡帶、同樓層區間、同建物型態的實際成交——條件越接近，估出來的價格才越準。路段中位數只能當第一層篩選，不是最終依據。
FRAMEWORK
社區行情比較三條件
- 條件一・同社區或同棟距：先確認比較對象是不是真的同一個生活圈，不是路名一樣就算數。
- 條件二・同建物型態與屋齡帶：電梯大樓跟公寓、新成屋跟老屋，不能放在同一個籃子裡比。
- 條件三・同樓層區間：低樓層與高樓層、有無景觀，同社區內部也會有一定價差，抓中位數時要留意樣本分布。
判讀輸出：社區行情的價差不是異常，是市場正常的分層結果。開價、議價、估價都要先確認比較對象夠不夠接近，而不是只看一個路段中位數就下結論。
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買方看社區
先確認門牌實際落在哪個行政區段，同路名不同區段行情可能差一成以上。
💰
賣方開價
找同社區、同型態、同屋齡帶的實際成交做基準，不要被隔壁棟不同條件的成交價牽著走。
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估價校正
路段p25到p75的價差區間，可以用來判斷你的物件該落在區間的哪個位置，而不是只看中位數。
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投資置產族
同路段內部價差大的區域，通常代表產品分層明顯，選對條件比選對路段更重要。
資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網季批次公開資料，資料期間 2024-07~2026-06（113S3~115S2，八個完整季批次），已排除店面等非住家用交易、親友或特殊關係間之交易。p25／p75為該路段實登單價的分位數，非特定社區保證行情；行情帶僅供參考，非保證成交價。