租金投報率怎麼算？粗投報率vs淨投報率一次看懂
「這間房子租金投報率有4%，划算嗎？」——先問一句：這個4%是粗投報率還是淨投報率？兩種算法的成本認列完全不同，算出來的數字可能差一半以上，比較物件前一定要先確認自己在比哪一種。
粗投報率：最快速但最粗略的篩選指標
粗投報率（Gross Rental Yield）的算法是：年租金收入 ÷ 房屋總價 × 100%。例如總價1,000萬的房子，月租金2萬（年租金24萬），粗投報率就是24萬÷1,000萬=2.4%。這個算法完全沒有扣除任何持有成本，優點是計算簡單、可以快速比較不同物件的初步吸引力，缺點是容易高估實際報酬。
淨投報率：扣掉成本後更接近實拿報酬
淨投報率（Net Rental Yield）會從年租金收入中扣除管理費、房屋稅、地價稅、房屋保險、修繕提存、空置期損失等持有成本，再除以房屋總價。同樣的物件，扣掉這些成本後，淨投報率通常會比粗投報率低，落差幅度依物件管理費高低、空置狀況而不同，有些管理費較高的電梯大樓，淨投報率可能只剩粗投報率的六到七成。
| 項目 | 粗投報率 | 淨投報率 |
|---|---|---|
| 計算基礎 | 年租金 ÷ 房屋總價 | （年租金－持有成本）÷ 房屋總價 |
| 是否扣管理費 | 否 | 是 |
| 是否扣稅金 | 否 | 是（房屋稅、地價稅等） |
| 是否考慮空置期 | 否 | 是 |
| 用途 | 快速初步篩選比較 | 較接近實際到手報酬 |
出租給公司行號，還要考慮扣繳稅款與二代健保
如果打算把房子出租給公司行號作營業使用，租金收入還要考慮10%的所得稅扣繳與二代健保補充保費，這會進一步影響實際到手的租金淨額，計算淨投報率時建議把這幾項也一併算進去，才是完整的持有成本考量。
租金投報率計算兩步驟
- 第一步・算出粗投報率：年租金除以房屋總價，作為快速篩選的起點。
- 第二步・扣除持有成本算淨投報率：管理費、稅金、空置期、保險維修提存都要扣除，才是接近實際的報酬率。
判讀輸出：比較不同物件時，務必用同一套算法（都用粗投報率或都用淨投報率）比較，不要混用，否則比較結果沒有意義。
看電梯大樓置產的買方
管理費較高，淨投報率跟粗投報率的落差通常較大，建議扣除後再比較。
看老公寓置產的買方
管理費較低，但要多考慮修繕維護成本，一併納入淨投報率計算。
考慮出租給公司行號
要多考慮10%扣繳稅款與二代健保補充保費對淨額的影響。
比較多個物件的置產族
務必用同一套算法比較，避免粗投報率跟淨投報率混著比較。
常見問題
粗投報率跟淨投報率哪個比較準？
淨投報率比較接近實際到手的報酬，因為已經扣除管理費、稅金、空置期等成本，粗投報率只是初步篩選用的快速指標。
投報率多少算合理？
沒有絕對標準，會因地區、產品類型而不同，重點是用同一套算法比較不同物件，才有意義，不要拿粗投報率去跟別人的淨投報率比較。
出租給公司行號，投報率會受什麼影響？
租金收入還要考慮10%的所得稅扣繳與二代健保補充保費，會進一步影響實際到手的租金淨額，計算淨投報率時建議把這幾項也一併算進去。
淨投報率一定比粗投報率低很多嗎？
落差幅度依物件管理費高低、空置狀況而不同，沒有固定比例；有些管理費較高的電梯大樓，淨投報率可能只剩粗投報率的六到七成。
房子的問題，很少只有一個答案。
價格、稅務、貸款、家庭需求常常是連在一起的。
先把數字算清楚，再決定下一步。
—— 金門人瑋哥｜找對房，更找對人。
瑋哥的原則很簡單：該說多少，就說多少。買方不急著追、賣方不亂開價、繼承先把權利與稅務弄清楚，再做決定。
本文為租金投報率計算方法一般性說明，非投資建議，實際報酬受租金水準、空置率、稅費與市場變動影響，投資置產前建議審慎評估自身財務狀況，本文不構成投資建議。