房東把房子租給個人還是公司？扣繳、二代健保、房屋稅差在哪
同樣是把房子租出去，租給「個人」跟租給「公司、商號」，房東拿到手的錢可能差很多——因為承租人是公司時，會有扣繳稅款與二代健保補充保費的問題。
很多房東以為租金談好多少，就是每個月收多少。租給個人住的時候大致如此；但只要承租人是公司、商號、機關團體，給付租金的一方就有代扣稅款與補充保費的義務，房東實拿的金額會比合約金額少。
租給個人 vs 租給公司行號
| 項目 | 租給個人（自住） | 租給公司、商號（營業使用） |
|---|---|---|
| 所得稅扣繳 | 承租人是自然人，一般沒有扣繳義務 | 單筆租金超過 2 萬元，承租人要扣繳 10% |
| 二代健保補充保費 | 一般沒有 | 單筆租金達 2 萬元（含）即課 2.11% |
| 房東年度申報 | 租金併入綜合所得稅申報 | 同樣併入申報，另有扣繳憑單可抵繳已扣的稅款 |
| 房屋稅 | 一般按住家用稅率 | 營業使用稅率較高，要事先約定由誰負擔 |
| 用途限制 | 住宅使用，單純 | 要確認建物使用執照、使用分區與社區規約是否允許營業或登記地址 |
房東年度申報租賃所得時，如果沒有提出實際費用的證明文件，常見會按租金收入的一定比例（目前常見為 43%）認列必要損耗及費用，實際比率以當年度財政部公告為準。這是房東本身的所得稅問題，跟承租人有沒有扣繳是兩件事。
兩個門檻最容易算錯：剛好 2 萬元
所得稅扣繳是「超過 2 萬元」才扣，二代健保補充保費是「達到 2 萬元」就扣。所以租金剛好 20,000 元時，只有補充保費要扣（20,000 × 2.11% ＝ 422 元），所得稅不必扣繳。可以用〈租金扣繳＆二代健保試算〉輸入約定租金或想淨拿的金額直接算。
租給公司前的三問
- 問扣繳：租金談的是「稅前」還是「實拿」？扣繳的 10% 與補充保費由誰吸收，要寫進契約。
- 問用途：這間房的使用執照與社區規約允許營業或設籍嗎？住宅區違規營業使用，可能被罰或要求改善。
- 問稅籍：改成營業使用，房屋稅稅率與稅籍會跟著變，會不會多出一筆房屋稅、誰負擔，要先談好。
判斷輸出：租給公司不是不能租，而是租金數字要用「實拿」重新算，並把用途與稅負寫清楚。這三件事談定，才簽約。
租給個人自住
單純很多，重點放在租賃契約、押金與修繕責任，年底把租金併入所得申報。
租給公司營業
先確認用途是否合法，再把扣繳與補充保費由誰負擔寫進契約。
想知道實拿多少
用租金扣繳試算輸入約定租金或想淨拿的金額，直接算出兩種算法。
簽約前
請對方提供公司或商號登記資料，租金匯款也留紀錄，年底扣繳憑單才對得上。
常見問題
房子租給個人，房東要扣繳嗎？
承租人是自然人時，一般沒有扣繳所得稅與代扣二代健保補充保費的義務；房東只要在年度綜合所得稅申報時把租金所得併入即可。
租給公司，租金超過多少要扣繳？
單筆租金超過 2 萬元，承租人要扣繳 10% 所得稅；單筆租金達 2 萬元（含）即課二代健保補充保費 2.11%，兩個門檻的「超過」與「達到」不同。
租金剛好 2 萬元要扣多少？
剛好 20,000 元時只課補充保費 2.11%（422 元），所得稅不需扣繳。
房子的問題，很少只有一個答案。
價格、稅務、貸款、家庭需求常常是連在一起的。
先把數字算清楚，再決定下一步。
—— 金門人瑋哥｜找對房，更找對人。
瑋哥的原則很簡單：該說多少，就說多少。買方不急著追、賣方不亂開價、繼承先把權利與稅務弄清楚，再做決定。
本文為房東出租租金扣繳與二代健保補充保費的一般性說明，稅率、門檻與費用認列比率以財政部與衛福部最新公告為準；個案是否適用請洽稅務機關或會計師確認，非正式稅務意見。