繼承房屋怎麼過戶？流程與應備文件一次看
「房子繼承下來了，但要怎麼辦手續？」——繼承房屋要先完成繼承登記，把所有權過戶到繼承人名下，才能進行後續買賣。流程跟一般房屋過戶不一樣，前面還多了遺產稅申報這一關，而且不一定要找地政士，案情單純也可以自己辦。
最前面別漏了：死亡登記30日內要先辦
在遺產稅申報之前，其實還有更前面一步——依戶籍法規定，家屬須在死亡之日起30日內向戶政事務所辦理死亡登記，逾期會被處新臺幣300～900元罰鍰，戶政事務所通知後仍未辦理者處900元。死亡登記完成後才能申請到除戶謄本，而除戶謄本正是後面遺產稅申報與繼承登記都要用到的關鍵文件，所以整個流程真正的第一步是死亡登記，不是遺產稅申報。除戶謄本申請不限被繼承人戶籍地，可以到任一戶政事務所辦理，也能用內政部戶政司全球資訊網線上申辦。
繼承登記前，要先辦完遺產稅申報
房屋要辦繼承登記過戶，通常需要先完成遺產稅申報，取得國稅局核發的遺產稅繳清證明書（有應納稅額時）或遺產稅免稅證明書（在免稅額以下時），才能拿著這份證明向地政事務所申請繼承登記。這代表遺產稅申報要先於繼承登記，兩件事的先後順序不能顛倒。遺產稅申報也可以透過財政部稅務入口網線上申報，但送出後10日內仍須補送基本資料表與相關證明文件，不是點下送出就算完成申報。
繼承登記常見應備文件，各建議準備幾份
實際應備文件會依個案（繼承人人數、是否有遺囑、是否有繼承人拋棄繼承等）有所不同，常見的基本文件包括：被繼承人死亡證明或除戶謄本、全體繼承人現戶戶籍謄本、繼承系統表、遺產稅繳清或免稅證明書、房屋所有權狀（如有遺失需先辦理公告作廢）、全體繼承人身分證明文件等，部分情況還需要印鑑證明及印鑑章。文件項目比一般買賣過戶更多，建議及早開始準備，避免臨時找不到某份文件卡住進度。
死亡證明、除戶謄本建議一次申請10～12份，不要只申請1、2份。除了國稅局申報遺產稅、地政事務所辦繼承登記各要用到之外，銀行結清帳戶、保險理賠、股票過戶、勞健保或公教退撫給付申請等，都各自需要一份正本，一次多開幾份可以避免之後為了單一機關又跑一趟戶政事務所；如果戶政事務所提供電子謄本，也可以留存電子檔備用。印鑑證明只有在採「協議分割繼承」、且部分繼承人無法親自到地政事務所核對身分時才需要，若全體繼承人都能親自到場、用身分證正本核對，通常可以免附印鑑證明。實際應備份數地政事務所會依個案認定，建議送件前先致電確認一次，避免白跑。申請戶籍謄本時記得指定要含「記事欄」的完整版，不要申請省略記事欄的簡式謄本，否則地政事務所可能會要求重新申請，反而多跑一趟。
可以自己辦理繼承登記嗎？還是一定要找地政士？
依台北市政府地政局公開說明，繼承登記申請人可以親自辦理，也可以委託他人辦理，法規上並沒有強制一定要透過地政士（代書）送件；只有選擇「委託他人」時，受委託的人才必須是領有開業執照、加入地政士公會的地政士。也就是說，如果案情單純（繼承人數少、沒有爭議、文件都備齊），自己跑一趟地政事務所送件是可行的。
但實務上大部分人還是會找地政士協助，原因通常不是「不能自己辦」，而是文件核對、繼承系統表製作、跨機關往返比想像中花時間，尤其遇到以下情況更建議委託專業處理：多位繼承人意見不一致或有爭議、有繼承人在國外或聯絡困難、被繼承人名下不動產或債務關係複雜、需要同時辦理拋棄繼承或限定繼承。市場上繼承登記代書費行情一般案件約1萬～2萬5千元（各事務所定價不同，繁雜案件另議），如果另外委託代辦遺產稅申報，通常再加5千～1萬元；案情單純、繼承人少且都能配合的情況，自己辦理可以省下這筆費用。
多位繼承人，登記方式怎麼選
多位繼承人共同繼承同一間房屋時，可以登記為公同共有（尚未分割遺產前的原始狀態），或登記為分別共有（各自持有明確的應有部分）；分別共有可以是協議分割的結果，經法院裁判分割後也會登記成分別共有。兩者在登記階段最大的差別在於「要不要全體同意」：公同共有登記不需要全體繼承人都到場或同意，任一繼承人都可以為全體繼承人之利益單獨申請（土地法第73條、土地登記規則第120條），這個設計是為了避免部分繼承人不配合、拖過6個月期限被罰；繼承登記的期限是自繼承開始之日起6個月內，逾期依地政事務所認定，每逾1個月得處應納登記費額1倍的罰鍰，最高20倍。若要直接登記為分別共有，則需要全體繼承人達成分割協議並簽署用印；只要有一人不同意，協議就辦不成，但仍可以先辦公同共有登記，談不攏時也可以依民法第1164條請求分割遺產，協議不成再請求法院裁判分割。如果之後打算出售，辦妥繼承登記後，公同共有也可以依土地法第34條之1以多數決處分，詳見〈共有房屋能不能多數決出售？土地法34條之1一次看懂〉；仍建議在繼承登記階段就先協調好分割方式，避免日後處分時又要重新協調程序。
繼承過戶四階段
- 第一階段・死亡登記：死亡之日起30日內至戶政事務所辦理（逾期罰300～900元），完成後才能申請到除戶謄本。
- 第二階段・遺產稅申報：依遺產及贈與稅法，死亡之日起6個月內申報（可申請展延；這是遺產稅的期限，跟繼承登記的6個月是不同法律各自計算），送件後國稅局核發繳清或免稅證明書所需天數依個案而定，沒有統一公告時間，建議送件後主動追蹤進度。
- 第三階段・準備繼承登記文件：除戶謄本、繼承系統表、全體繼承人戶籍謄本等一次備齊（死亡證明、除戶謄本建議一次開10～12份，避免為了保險理賠、銀行結清等各別需求又跑一趟），可以自己送件，也可以委託地政士協助辦理。
- 第四階段・完成登記，決定共有型態：地政事務所收件後，一般處理時效約6個工作天內（各地政事務所公告時效可能略有差異）；繼承登記本身依土地法第73條要在繼承開始之日起6個月內申請。登記階段，公同共有任一繼承人可單獨申請，分別共有（協議分割）需全體繼承人同意；要出售的話，辦妥繼承登記後，公同共有也可以依土地法第34條之1以多數決處分，詳見〈共有房屋能不能多數決出售？土地法34條之1一次看懂〉，建議及早溝通分割方式。
判讀輸出：繼承過戶不是單一動作，是戶政死亡登記＋國稅局遺產稅申報＋地政登記三個機關、多套文件的串接，越早搞清楚順序、備齊文件份數，越不會卡在補件往返。
找不到房屋權狀
可向地政事務所申請權狀公告作廢並補發，不影響繼承登記進行，但會拉長時程。
繼承人在國外
身分證明與委託文件需經我國駐外館處驗證，建議提早聯繫準備，避免耽誤申報期限。
多年沒辦繼承登記
拖延繼承登記可能有罰則且影響後續處分，建議盡快處理，不要無限期擱置。
繼承人意見不一致
先辦好登記，共有型態怎麼選再協調，登記本身不代表已經決定要不要出售。
常見問題
繼承房屋要怎麼過戶？
要先完成繼承登記，把所有權過戶到繼承人名下，才能進行後續買賣。
繼承過戶前要先做什麼？
流程前面還多了遺產稅申報這一關，要先完成申報才能進行繼承登記。
繼承登記可以自己辦嗎？
可以，依地政機關公開說明，申請人可以親自辦理，不強制一定要找地政士；只有選擇委託他人時，受託人才須是領有開業執照的地政士。案情單純建議可以自己送件，複雜案件（繼承人多、有爭議、有人在國外）仍建議委託專業處理。
除戶謄本要去哪裡申請？
可以到任一戶政事務所申請，不限被繼承人戶籍地，也可以用內政部戶政司全球資訊網線上申辦，親自或委託他人皆可。
遺產稅可以網路申報嗎？
可以透過財政部稅務入口網線上申報，但申報後10日內仍須補送基本資料表與相關證明文件，不是點下送出就完成，還是要留意這個補件期限。
地政事務所收件後如果文件不齊會怎麼樣？
地政事務所會發出補正通知並列明補正期限，逾期未補正可能會被駁回、需要重新送件，所以送件前先把文件與份數備齊比較保險。
多位繼承人其中一人不同意，還能辦繼承登記嗎？
可以。公同共有登記不需要全體繼承人同意，任一繼承人都可以為全體繼承人之利益單獨申請（土地法第73條）；只有「協議分割後登記為分別共有」需要全體繼承人同意。一人不同意時，可以先辦公同共有登記，談不攏再依民法第1164條請求分割遺產，協議不成可以請求法院裁判分割。
房子的問題，很少只有一個答案。
價格、稅務、貸款、家庭需求常常是連在一起的。
先把數字算清楚，再決定下一步。
—— 金門人瑋哥｜找對房，更找對人。
瑋哥的原則很簡單：該說多少，就說多少。買方不急著追、賣方不亂開價、繼承先把權利與稅務弄清楚，再做決定。
本文為繼承登記流程一般性說明，非正式地政士或律師意見，本站不代辦繼承登記送件。可自行辦理之說明依臺北市政府地政局公開資訊，死亡登記期限依戶籍法規定，代書費行情為市場一般價格僅供參考；文件份數、辦理時效與實際收費各地政事務所、地政士事務所可能不同，實際應備文件、份數與流程請洽戶籍地地政事務所或委託地政士辦理，個案差異請以承辦人員說明為準。以上僅供參考，個案請洽地政士或律師確認。