地政士（代書）跟房仲差在哪？買賣過戶各自負責什麼
「這個問題該問房仲還是代書？」買賣房子的過程中，很多人分不清楚房仲跟地政士（代書）的工作範圍，其實兩者分工很清楚：房仲負責「成交」，地政士負責「過戶」。
地政士的舊稱是「代書」，民國 90 年《地政士法》通過後正式改稱地政士，工作內容沒有變。他們負責的是不動產交易中法律文件與登記的專業事務，跟負責媒合買賣雙方的房屋仲介，是完全不同的角色。
房仲跟地政士各自負責什麼
| 角色 | 主要工作 | 你會在哪個階段找他 |
|---|---|---|
| 房仲 | 物件媒合、帶看、議價、促成買賣雙方成交 | 看屋、出價、議價、簽約前的洽談階段 |
| 地政士（代書） | 撰擬或審閱不動產契約、代辦土地登記、移轉登記、稅務申報（如契稅、土地增值稅） | 簽約後到過戶完成，處理登記與稅務的階段 |
可以把地政士想成交易中「公正的守門人」：對賣方來說，他確保產權合法移轉；對買方來說，他確保支付的資金與取得的產權對應正確。地政士收取的代書費，通常涵蓋簽約費、抵押權設定登記、移轉登記、實價登錄申報等項目，實際收費依承辦事務所與案件複雜度而定。
「雙代書」是什麼
買賣雙方各自委任一位地政士，稱為「雙代書」，比較常見於自售或雙方對彼此不熟悉的交易，好處是各自的權益都有專業人士把關；一般透過房仲成交的案件，多半是委任同一位地政士（單代書）處理，由房仲協助介紹配合的地政士。
找對人問三問
- 問成交相關：物件、價格、議價策略、屋況資訊，這些問房仲。
- 問過戶登記：謄本、契稅、土地增值稅申報、抵押權塗銷，這些問地政士。
- 問要不要雙代書：自售、或買賣雙方原本互不認識，考慮各自委任地政士，交易更透明。
判斷輸出：房仲讓交易成得了，地政士讓產權移轉得安全合法。兩者缺一不可，找對人問對問題，流程才會順。
透過房仲買賣
房仲通常會協助介紹配合的地政士，可以詢問是否能自己另外指定。
自售或熟人交易
建議考慮雙代書，各自的權益都有專業人士把關。
簽約後階段
過戶、稅務申報這類問題，直接找地政士會比較準確。
想了解代書費
代書費通常包含簽約、登記、實價登錄申報等項目，簽約前可以先問清楚收費範圍。
常見問題
地政士就是代書嗎？
是的，代書是舊稱，民國90年《地政士法》通過後正式改稱地政士，工作內容相同。
房仲可以幫忙辦過戶登記嗎？
房仲的專業在物件媒合與促成交易，過戶登記、稅務申報屬於地政士的專業範圍，一般由地政士承辦。
什麼情況適合找「雙代書」？
自售、或買賣雙方原本不熟悉時，各自委任一位地政士可以讓雙方的權益都有專業人士把關，較常見於這類交易。
房子的問題，很少只有一個答案。
價格、稅務、貸款、家庭需求常常是連在一起的。
先把數字算清楚，再決定下一步。
—— 金門人瑋哥｜找對房，更找對人。
瑋哥的原則很簡單：該說多少，就說多少。買方不急著追、賣方不亂開價、繼承先把權利與稅務弄清楚，再做決定。
本文為地政士與房仲角色分工的一般性說明，代書費、委任方式與服務內容依個別地政士事務所與案件而定，非正式法律或收費建議。