建物謄本怎麼看？標示部、所有權部、他項權利一次看懂
「仲介說謄本很乾淨，我該相信嗎？」——與其聽別人說，不如自己花五分鐘看懂謄本的三個區塊。謄本是買賣房屋前最重要、卻最少人真的看懂的一份文件。
標示部：看坪數、用途跟建物基本資料
標示部記載建物的坐落地址、面積（含主建物、附屬建物、共有部分）、建築完成日期、用途（住家用、商業用等）。看屋時最常見的誤會，是把權狀登記的總坪數直接當成室內可用坪數，實際上主建物坪數才是真正的居住空間，附屬建物（陽台、雨遮等）跟共有部分（公設）都算在總坪數裡但不能等量看待。
所有權部：看產權是不是清楚、有沒有其他共有人
所有權部記載目前的所有權人、取得原因（買賣、繼承、贈與等）、權利範圍（如果是共有，會記載應有部分比例）。這個區塊要確認的是賣方是否為登記所有權人本人、有沒有其他共有人需要一併處理，如果賣方只是其中一位共有人，前面提過的共有處分規則就會影響交易能不能順利進行。
他項權利部：看有沒有貸款、查封或其他負擔
他項權利部記載該不動產是否設定抵押權（俗稱房貸）、地上權、典權等他項權利，以及是否有查封、假扣押等限制登記。買方在簽約前一定要確認這個區塊，如果物件仍有未塗銷的抵押權，交易時需要處理清償與塗銷的順序；如果有查封或假扣押的限制登記，代表這個物件可能涉及訴訟或債務糾紛，交易風險大幅提高。
謄本判讀三區塊
- 標示部：確認坪數組成（主建物/附屬建物/共有部分）跟用途登記。
- 所有權部：確認登記所有權人是否為賣方本人，以及有無其他共有人。
- 他項權利部：確認有無抵押權、查封等限制登記，交易前務必處理清楚。
判讀輸出：三個區塊都看懂，才算真的做完產權調查，不能只聽仲介或賣方口頭說明「產權很乾淨」就直接相信。
在意坪數的買方
先分清楚主建物、附屬建物、共有部分坪數，不要只看總坪數。
物件是共有的買方
確認賣方是否為全部共有人，或只是其中一位，交易流程會不同。
物件有貸款的買方
確認抵押權設定金額與實際尚欠餘額，交屋前務必安排清償塗銷。
擔心產權有問題的買方
看到查封或假扣押登記務必提高警覺，建議諮詢專業人士再決定是否繼續交易。
常見問題
謄本上的他項權利部是什麼意思？
他項權利部記載該不動產是否設定抵押權、地上權等權利，可以看出物件有沒有貸款或其他負擔尚未塗銷。
去哪裡申請謄本？
可以到地政事務所現場申請，或透過地政線上申領系統申請電子謄本，只要有地址或地號、建號就能查。
謄本上的抵押權金額，就是屋主現在還欠的貸款金額嗎？
不是，抵押權設定金額通常是貸款金額的1.2倍左右，這是銀行預留的擔保空間，實際尚欠貸款餘額要另外向賣方或銀行確認，不能直接拿設定金額當作尚欠金額。
申請謄本一定要是屋主本人才能辦嗎？
不用，只要有地址或地號、建號就能查，不限本人申請，可以到地政事務所現場或透過地政線上申領系統申請電子謄本。
我帶買方看房，不會只告訴你這間哪裡好；漏水、採光、格局、嫌惡設施、未來轉手性，該提醒的我會先講。最後要不要買，由你自己決定。
房子的問題，很少只有一個答案。
價格、稅務、貸款、家庭需求常常是連在一起的。
先把數字算清楚，再決定下一步。
—— 金門人瑋哥｜找對房，更找對人。
瑋哥的原則很簡單：該說多少，就說多少。買方不急著追、賣方不亂開價、繼承先把權利與稅務弄清楚，再做決定。
本文為建物謄本判讀一般性說明，非正式法律意見，實際產權狀況以地政機關核發之最新謄本為準，重大交易建議諮詢地政士或律師確認。