換屋族注意：舊屋房貸會影響新屋貸款成數嗎？
「舊房子貸款還沒繳完，會不會影響我買新家的貸款？」——會。舊屋貸款只要還沒清償，銀行核算新屋貸款時通常會把這筆負債計入評估，換屋前先搞懂銀行怎麼算，才不會到簽約前才發現貸款成數比預期低。
負債比：銀行怎麼看你的還款能力
銀行核貸時會評估申請人的負債比（每月還款支出占月收入的比例），舊屋貸款如果尚未清償，每月還款金額會計入既有負債，直接墊高負債比，可能導致新屋貸款的核貸成數被調降，或是需要用較高的利率承作。這也是為什麼「先買後賣」跟「先賣後買」在資金規劃上會有明顯差異——先買後賣的階段，舊屋貸款跟新屋貸款可能會同時存在一段時間，這段期間的還款壓力要先算清楚。
先賣後買：舊貸清償，新屋核貸較單純
如果採取先賣後買的順序，舊屋貸款會在出售完稅時一併清償，申請新屋貸款時就不會有舊屋負債的影響，銀行核算負債比會單純很多，但相對要承擔賣掉後、還沒買到新家前的租屋或住宿過渡期。這就是換屋順序選擇（先買後賣 vs 先賣後買）跟貸款成數之間的直接關聯。
換屋貸款三確認
- 舊屋貸款餘額還有多少？先向原貸款銀行確認餘額，估算清償後能拿回多少資金作為新屋自備款。
- 先買後賣，會不會同時背兩筆貸款？評估這段重疊期間的月付金總額，是否在自己能負擔的範圍內。
- 新屋貸款成數會不會被壓低？先問過銀行或房貸專員，抓一個保守的核貸成數估算，避免資金規劃過度樂觀。
判讀輸出：舊屋貸款沒清償前，新屋貸款成數大概率會受影響，換屋前先跟銀行確認清楚，比簽約後才發現貸款成數不如預期更保險。
不確定舊貸款餘額多少
向原貸款銀行申請貸款餘額證明，作為換屋資金規劃的基礎數字。
想知道自己月付金負擔
可用站內房貸試算工具，同時試算舊屋現況與新屋預估貸款的月付金總額。
猶豫先買後賣還是先賣後買
先買後賣資金壓力較大但省去租屋過渡；先賣後買貸款較單純但要承擔過渡期不確定性。
想知道能拿回多少資金
用重購退稅試算工具評估出售舊屋後，扣除清償貸款與稅費，實際能投入新屋的資金。
常見問題
舊屋房貸還沒繳完會影響新屋貸款嗎？
會，舊屋貸款只要還沒清償，銀行核算新屋貸款時通常會把這筆負債計入評估。
換屋前要先確認什麼？
建議先搞懂銀行怎麼計算舊屋負債對新貸款成數的影響，避免簽約前才發現成數比預期低。
先買後賣會不會同時背兩筆房貸？
有可能，先買後賣時舊屋貸款跟新屋貸款可能會有一段時間同時存在，這段重疊期間的月付金總額要先算清楚，確認是否在自己能負擔的範圍內。
怎麼知道舊屋貸款餘額還有多少？
可以向原貸款銀行申請貸款餘額證明，作為估算清償後能拿回多少資金、以及新屋自備款規劃的基礎數字。
不要只問「銀行可以貸幾成」，我通常會先跟買方算自備款、月付金，以及如果鑑價不足還要補多少現金。買得起跟住得輕鬆，是兩回事。
房子的問題，很少只有一個答案。
價格、稅務、貸款、家庭需求常常是連在一起的。
先把數字算清楚，再決定下一步。
—— 金門人瑋哥｜找對房，更找對人。
瑋哥的原則很簡單：該說多少，就說多少。買方不急著追、賣方不亂開價、繼承先把權利與稅務弄清楚，再做決定。
本文為房貸負債比一般性說明，非正式貸款核准依據，各銀行核貸條件與負債比計算方式略有不同，實際成數請洽承貸銀行確認。