連續繼承的房子賣掉，房地合一稅怎麼算？新舊制與持有期間一次看懂
爺爺過世，爸爸繼承；爸爸也過世，你再繼承。這間房子現在要賣，房地合一稅怎麼算？結論先講：稅率看「持有多久」，這段時間依法可以把前一位被繼承人的持有期間算進來；但適用新制還是舊制，在連續繼承的情況特別容易有爭議，賣屋前務必先請會計師或稅務專業確認，不要自己猜。
先分清楚兩件事：制度，與稅率
房地合一稅有兩個容易混在一起的問題：
- 適用哪一套制度：所得稅法第4條之4規定，房地合一稅課徵的是民國105年1月1日以後取得的房屋、土地。更早取得的，走的是另一套（舊制）規則。
- 稅率多少：在房地合一制度下，稅率看持有期間長短。
一般的買賣，取得日就是你買的那天，很好判斷。繼承就複雜了：取得日怎麼認定、前一位被繼承人的持有期間算不算，答案不同，稅就差很多。
持有期間的稅率表
依所得稅法第14條之4第3項，個人（境內居住者）出售房地，課稅所得不併入綜合所得，依持有期間適用下列稅率：
| 持有期間 | 一般稅率 |
|---|---|
| 2年以內 | 45% |
| 超過2年、5年以內 | 35% |
| 超過5年、10年以內 | 20% |
| 超過10年 | 15% |
另有自住優惠、非自願離職、都更等特殊規定，稅率與條件各不相同，不在本文範圍，請洽會計師確認。
繼承的持有期間，可以往前併計
所得稅法第14條之4第4項規定，因繼承或遺贈取得的房地，上述稅率適用的持有期間，得併計被繼承人或遺贈人的持有期間。也就是說，如果爺爺持有房子很久、你繼承後很快就賣，持有期間不會從你繼承那天重新歸零。
連續繼承最容易卡住的地方
取得日怎麼認定
是看第一位被繼承人取得的日期，還是看最後一次繼承的日期，會影響適用新制或舊制。連續繼承時，這一點在實務上容易有不同見解。
持有期間併計到哪裡
法條說得到併計被繼承人的持有期間，但連續兩代以上如何計算，建議請會計師依個案文件逐段確認。
成本怎麼算
依所得稅法第14條之4第1項，繼承取得者，是以成交價減除繼承時的房屋評定現值及公告土地現值按物價指數調整後之價值，再減除相關費用，計算所得額。
申報期限很短
依所得稅法第14條之5，應於移轉登記日之次日起30日內申報，不論有無應納稅額。
這些問題沒有統一的快速答案，個案文件不同，結果也可能不同。所以我的建議是：賣之前先確認，賣之後30天內申報，不要等稅單來才發現算錯。
連續繼承房子要賣，賣前三步
- 1. 先排出傳承時間線：每一位被繼承人的取得日期、過世日期、繼承登記日期，全部列成一張表，並備好登記謄本與繼承文件。
- 2. 請專業判斷制度與稅率：把時間線交給會計師，確認適用哪一套制度、持有期間併計到哪一天、成本怎麼認定。
- 3. 再決定賣的時間點：持有期間的級距會影響稅率，賣之前請會計師依個案試算，不要憑感覺決定時間點。
判讀輸出：連續繼承的稅，第一步是把文件與日期備齊，而不是先問價格。時間線一清楚，稅就有答案可查。
常見問題
連續繼承的房子賣掉，持有期間可以併計嗎？
依所得稅法第14條之4第4項，因繼承取得的房地，稅率適用的持有期間得併計被繼承人的持有期間。連續兩代以上如何認定，建議請會計師依個案文件確認。
房地合一稅的稅率是怎麼分級的？
依所得稅法第14條之4第3項，個人境內居住者出售房地，持有2年以內為45%，超過2年至5年為35%，超過5年至10年為20%，超過10年為15%。另有自住、非自願離職等特殊規定另計。
房地合一稅什麼時候要申報？
依所得稅法第14條之5，應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起30日內申報，不論有無應納稅額，都要辦理申報。
繼承來的房子，成本怎麼算？
依所得稅法第14條之4第1項，繼承取得者，所得額是成交價，減除繼承時的房屋評定現值及公告土地現值按物價指數調整後之價值，再減除取得、改良及移轉所支付的費用。實際金額請以稽徵機關核定為準。
爺爺在105年以前取得的房子，我繼承後賣，一定是舊制嗎？
不一定直接下結論。所得稅法第4條之4規定房地合一課徵的是105年1月1日以後取得的房地，但繼承情形的取得日認定，還涉及相關函釋與個案事實，本文未逐一查證。請洽會計師或國稅局確認，並以主管機關核定為準。
房子的問題，很少只有一個答案。
價格、稅務、貸款、家庭需求常常是連在一起的。
先把數字算清楚，再決定下一步。
—— 金門人瑋哥｜找對房，更找對人。
本文為房地合一稅的一般性說明，非正式法律意見，個案請洽地政士、律師或會計師，以主管機關核定為準。本文不提供稅額試算，亦不構成節稅建議。