2026賣房要繳多少稅？房地合一稅完整試算
2016年以後取得的房地，賣掉時適用的是「房地合一稅2.0」新制，計算邏輯跟很多人以為的「賣價的百分之多少」不一樣，是先算出實際獲利，再依持有期間套稅率。這篇用一個實際數字的例子，把整個計算過程拆開來看。
房地合一稅怎麼算：先算所得，再乘稅率
公式是：課稅所得 ＝ 成交價 － 原始取得成本 － 相關費用 － 土地漲價總數額，算出課稅所得之後，再依持有期間對應的稅率課徵。土地漲價總數額（也就是這筆交易同時要繳的土地增值稅所對應的漲價部分）會先從所得中扣除，避免同一筆漲價被房地合一稅跟土地增值稅重複課稅。
持有期間稅率級距
| 持有期間 | 稅率（新制） | 說明 |
|---|---|---|
| 2年以內 | 45% | 短期交易，稅率最重 |
| 2～5年 | 35% | 仍屬短期 |
| 5～10年 | 20% | － |
| 10年以上 | 15% | 長期持有最低 |
| 自住優惠 | 10% | 本人／配偶／未成年子女設籍滿6年，另有400萬免稅額（先扣免稅額再課10%） |
房地合一稅試算三問
房地合一稅試算三問
- 我是2016年後取得的房地嗎？105年1月1日以後取得的房地適用新制；104年12月31日前取得的適用舊制，併入綜合所得稅計算，算法不同。
- 我的取得方式是買賣、繼承還是受贈？買賣取得看自己當初的成本與取得日；繼承或受遺贈取得可合併原持有人的持有年數；繼承、受贈的取得成本則改用取得當時的房屋評定現值＋公告土地現值（按物價指數調整）認定，受贈的持有期間不併計贈與人。
- 我符合自住優惠嗎？本人、配偶或未成年子女要在該房屋設籍滿6年，且過去6年內沒有用過其他自住優惠，出售前也沒有出租或營業使用，才能適用10%稅率＋400萬免稅額。
判斷輸出：持有期間跟是否自住，是決定稅率差最多的兩個變數。同一筆交易，短期出售（45%）跟符合自住優惠（10%＋400萬免稅額）的稅額可以差到好幾倍，賣房前務必先確認自己落在哪一種情況。
想直接代入自己的數字試算，可以用站內的房地合一稅試算工具，支援買賣／繼承／受贈三種取得方式，也含舊制（104年前取得）的核實認定與標準認定算法。
常見問題
房地合一稅怎麼算？
計算公式是（賣價－成本－費用－土地漲價總數額）×稅率，持有期間與是否自住都會影響最終稅額。
房地合一稅可以自己試算嗎？
可以，用站內試算工具代入自己的數字，能大致抓出試算結果，正式稅額仍以稽徵機關核定為準。
自住優惠的稅率跟一般稅率差多少？
本人、配偶或未成年子女設籍滿6年，且過去6年內沒有用過其他自住優惠、出售前也沒有出租或營業使用，可以適用10%稅率並先扣除400萬免稅額，通常比一般持有期間稅率省下許多。
繼承或受贈取得的房地，成本怎麼認定？
改用取得當時的房屋評定現值加公告土地現值（按物價指數調整）認定；繼承取得可合併原持有人的持有年數，受贈取得則不併計贈與人的持有期間。
房子的問題，很少只有一個答案。
價格、稅務、貸款、家庭需求常常是連在一起的。
先把數字算清楚，再決定下一步。
—— 金門人瑋哥｜找對房，更找對人。
瑋哥的原則很簡單：該說多少，就說多少。買方不急著追、賣方不亂開價、繼承先把權利與稅務弄清楚，再做決定。
本文為房地合一稅制度一般性說明與試算示範，非正式稅務代理意見。所載稅率、公式與規定以《所得稅法》第14-4~14-8條及財政部最新公告為準，實際稅額請洽會計師或國稅局確認個案細節。