自住房地400萬元免稅，需要符合哪些條件？
房地合一稅有一個對自住客很有利的優惠：課稅所得先扣除400萬免稅額，超過的部分才用10%稅率課徵，比一般最低15%的長期持有稅率還要低。但這個優惠不是自動適用，設籍年限、使用限制都要符合才行。
自住優惠 vs 一般稅率，差多少
| 情況 | 稅率 | 條件 |
|---|---|---|
| 一般稅率（10年以上） | 15% | 單純持有滿10年，無自住限制 |
| 自住優惠 | 10% | 先扣400萬免稅額，且需設籍滿6年等條件 |
以課稅所得500萬為例：一般稅率（假設落在10年以上15%）要繳75萬；符合自住優惠則是（500萬－400萬）×10%＝10萬，兩者差了65萬。所得愈接近400萬，自住優惠的節稅效果愈明顯；所得遠高於400萬時，優惠稅率10%本身也還是比多數一般級距（20%、35%、45%）低很多。
自住優惠三問
自住優惠三問
- 設籍滿6年了嗎？本人、配偶或未成年子女要在該房屋辦竣戶籍登記，並持有連續滿6年，中間不能中斷。
- 出售前有沒有出租或營業使用？房屋本身要是本人或配偶所有，出售前不能有出租或供營業使用的紀錄，單純自住才符合資格。
- 過去6年內用過這個優惠嗎？同一人（含配偶、未成年子女）在6年內只能適用一次自住優惠，不能每次賣房都套用。
判斷輸出：這三個條件要同時符合才能適用優惠稅率，其中「設籍滿6年」跟「6年內僅一次」最容易被忽略——很多人買房後沒有馬上把戶籍遷入，等到想賣才發現設籍年限不夠，來不及補救。
自住優惠只是房地合一稅其中一個變數，完整的稅額還要看持有期間、取得方式，可以參考〈房地合一稅稅率多少？持有幾年賣最省〉，或直接用站內房地合一稅試算工具把設籍情況一起代入計算。
常見問題
自住房地400萬免稅要符合什麼條件？
先扣400萬免稅額，超過部分課10%，但要設籍滿6年，6年內只能使用一次。
這個優惠比一般稅率省多少？
比一般房地合一稅率省很多，但前提是要符合設籍年限跟使用次數限制。
設籍中途搬出去又搬回來，還算連續滿6年嗎？
不算，設籍要連續滿6年、中間不能中斷，只要中斷過就不符合這項條件，這是最容易被忽略的細節之一。
自住優惠可以每次賣房都用嗎？
不行，同一人（含配偶、未成年子女）在6年內只能適用一次自住優惠，不能每次出售自住房屋都套用。
房子的問題，很少只有一個答案。
價格、稅務、貸款、家庭需求常常是連在一起的。
先把數字算清楚，再決定下一步。
—— 金門人瑋哥｜找對房，更找對人。
瑋哥的原則很簡單：該說多少，就說多少。買方不急著追、賣方不亂開價、繼承先把權利與稅務弄清楚，再做決定。
本文為房地合一稅自住優惠制度一般性說明，非正式稅務代理意見。所載稅率、免稅額與規定以《所得稅法》第14-4條及財政部最新公告為準，實際資格認定請洽會計師或國稅局確認個案細節。