賣房有哪些稅？房地合一稅、土增稅一次看懂
很多屋主賣房前只想到「要繳房地合一稅」，其實還有一筆土地增值稅常被忽略，兩者的計算基礎、申報時間、繳納方式完全不同。這篇先把賣房會遇到的稅目整理成一張總覽地圖，細節再連到各篇深入拆解。
賣房主要是兩種稅：房地合一稅（依實際獲利課）與土地增值稅（依土地公告現值漲幅課），兩者不重複課稅。
前提與例外：土地增值稅在過戶前完稅；房地合一稅在完成所有權移轉登記的次日起 30 天內申報。自住、持有年限、繼承等情況，適用的稅率與優惠不同。
賣房兩大稅：房地合一稅 vs 土地增值稅
| 項目 | 房地合一稅 | 土地增值稅 |
|---|---|---|
| 課稅對象 | 房屋＋土地的交易所得（賣價－成本－費用－土地漲價總數額） | 土地公告現值的漲價數額（賣出現值－買進現值，按物價指數調整後） |
| 申報方式 | 納稅義務人須主動申報，過戶後30天內 | 地政士代辦過戶時一併申報，過戶前完稅 |
| 誰繳 | 賣方（依交易所得歸戶課徵） | 原則上賣方，契約另有約定從其約定 |
| 自住優惠 | 設籍滿6年可適用10%稅率＋400萬免稅額 | 自用住宅用地稅率10%（一生一次／一生一屋） |
簡單理解：土地增值稅只看土地公告現值的漲幅，是每次移轉土地都可能碰到的稅；房地合一稅看的是實際成交總利得（房屋＋土地），2016年以後取得的房地都適用新制。這兩筆稅是分開計算、分開繳納的，土地增值稅完稅後才能辦過戶，房地合一稅則是過戶後30天內自行申報。
賣房課稅三張圖
賣房課稅三張圖
- 第一張圖・持有多久？房地合一稅新制依持有期間分四級距：2年內45%、2～5年35%、5～10年20%、10年以上15%，持有愈久稅率愈低。
- 第二張圖・這間房子算自住嗎？房地合一稅自住優惠（10%稅率＋400萬免稅額）跟土地增值稅自用住宅用地優惠（10%），設籍與持有的條件不完全一樣，兩邊都要分別確認。
- 第三張圖・房子怎麼來的？買賣取得看自己的成本與持有起始日；繼承或受遺贈取得可合併原持有人的持有期間，受贈取得的持有期間則不併計，取得成本認定方式也不同。
判斷輸出：賣房前先確認持有期間與取得方式，再看是否符合自住優惠條件，這三個變數決定了最終要繳多少稅，順序不能顛倒著算。
常見問題
賣房要繳哪些稅？
主要面對房地合一稅（房屋加土地漲價）與土地增值稅（土地公告現值漲價）兩種，計算基礎跟申報時間都不同。
這兩種稅會重複課稅嗎？
不會，房地合一稅的土地漲價總數額部分已排除土地增值稅已課的部分，避免重複課稅。
土地增值稅跟房地合一稅，哪個要先繳？
土地增值稅是過戶前完稅，通常由地政士代辦過戶時一併申報；房地合一稅則是過戶後30天內由納稅義務人主動申報，兩者申報與繳納的時間點不同。
繼承或受贈取得的房子，持有期間怎麼算？
繼承或受遺贈取得可以合併原持有人的持有期間計算，但受贈取得的持有期間不併計，取得成本的認定方式也不一樣。
房子的問題，很少只有一個答案。
價格、稅務、貸款、家庭需求常常是連在一起的。
先把數字算清楚，再決定下一步。
—— 金門人瑋哥｜找對房，更找對人。
瑋哥的原則很簡單：該說多少，就說多少。買方不急著追、賣方不亂開價、繼承先把權利與稅務弄清楚，再做決定。
本文為房地合一稅與土地增值稅制度一般性說明，非正式稅務代理意見。所載稅率、期限與規定以《所得稅法》第14-4~14-8條、《土地稅法》及財政部、國稅局最新公告為準，實際稅額請洽會計師或地政士確認，也可先用站內「房地合一稅試算」「重購退稅試算」工具抓初步數字。