繼承房屋出售要繳多少稅？取得成本怎麼算
「這房子是繼承來的，沒花錢買，賣掉是不是全部都算獲利要課稅？」——不是。繼承房地一樣有「取得成本」可以扣除，只是認定方式跟一般買賣不一樣，搞懂這個差異，稅額可能比想像中低很多。
不是全部都算獲利。繼承房地的取得成本是繼承時的房屋評定現值加公告土地現值，並依消費者物價指數調整，賣價扣掉成本與費用後才是課稅所得。
前提與例外：持有期間可合併被繼承人的持有期間計算；105 年 1 月 1 日以前繼承取得的房地，出售時原則上適用舊制。
取得成本：用繼承當時的評定現值，不是原屋主的買價
繼承（或受贈）取得的房地，房地合一稅的取得成本認定，是以繼承（受贈）當時的房屋評定現值＋公告土地現值為準，不是被繼承人當初的買進價格，也不是市價。這代表：如果繼承發生的時間點距離現在已經有幾年，當時的評定現值＋公告現值通常會比原屋主幾十年前的買價高出不少，可扣除的成本也就跟著提高，課稅所得反而可能比直覺想像的低。
持有期間：合併被繼承人原始取得日
持有期間的計算，是從被繼承人（原屋主）當初取得的日期合併計算，不是從繼承當下重新起算。如果原屋主已經持有這間房子超過10年，繼承人就算繼承沒多久就賣，也可能直接適用最低的15%稅率級距，不會因為「剛繼承」就被當成短期持有課重稅。受贈取得的房地，取得成本的認定方式相同，但持有期間不併計贈與人（法條只明訂繼承或受遺贈可合併計算）。
繼承房地節稅三問
繼承房地節稅三問
- 被繼承人原始取得日是什麼時候？先確認這個日期，才能算出正確的持有期間級距，這個日期通常比繼承日早很多，稅率反而可能更低。
- 繼承當時的評定現值是多少？房屋評定現值可查當年度房屋稅單，公告土地現值可查地政士留存資料或內政部地籍圖資便民查詢，這兩個數字合計就是可扣除的取得成本。
- 符合自住優惠嗎？繼承人如果願意把戶籍遷入該房屋並住滿6年，出售時同樣可以適用400萬免稅額＋10%優惠稅率，跟一般自住房地的規則相同。
判斷輸出：繼承房地的稅務計算基準（取得成本、持有期間）都跟一般買賣不同，千萬別直接用「賣價全部都是獲利」的邏輯估算，先把這兩個基準抓對，再決定要不要急著出售。
如果家中有多位繼承人，出售前還需要先處理繼承登記與家族共識，這部分可以參考〈繼承來的中永和房子要賣，跟一般賣房有什麼不同？〉；想直接代入數字試算，可用站內房地合一稅試算工具的繼承／受贈模式。
常見問題
繼承房屋出售的取得成本怎麼算？
不是被繼承人當初的買價，而是繼承當時的房屋評定現值加公告土地現值。
繼承房屋的持有期間怎麼認定？
持有期間會合併原持有人的年數計算，常常比想像中適用更低的房地合一稅率。
繼承房地符合自住優惠的條件是什麼？
繼承人如果願意把戶籍遷入該房屋並住滿6年，出售時同樣可以適用400萬免稅額加10%優惠稅率，跟一般自住房地的規則相同。
房子的問題，很少只有一個答案。
價格、稅務、貸款、家庭需求常常是連在一起的。
先把數字算清楚，再決定下一步。
—— 金門人瑋哥｜找對房，更找對人。
瑋哥的原則很簡單：該說多少，就說多少。買方不急著追、賣方不亂開價、繼承先把權利與稅務弄清楚，再做決定。
本文為繼承房地房地合一稅制度一般性說明，非正式稅務代理意見。所載計算基準與規定以《所得稅法》第14-4~14-8條及財政部最新公告為準，實際取得成本認定與稅額請洽會計師或國稅局確認個案細節。