生前贈與還是等繼承？房子的稅怎麼比：贈與稅、土地增值稅、契稅與遺產稅
「房子要不要先過戶給小孩？還是等以後繼承比較省？」結論先講：沒有一個答案適合所有家庭。生前贈與，當下就要面對贈與稅、土地增值稅、契稅三筆；等繼承，房子本身免土地增值稅，但可能要繳遺產稅，要看整體財產有沒有超過免稅額。更重要的是，兩條路在日後賣房時，房地合一稅也有各自要注意的地方。這篇把幾筆稅拆開來看，方便你跟會計師或地政士討論。
先看一張總表：兩條路各會碰到什麼稅
| 稅目 | 生前贈與 | 死後繼承 |
|---|---|---|
| 贈與稅／遺產稅 | 贈與稅，納稅義務人原則上是贈與人（遺產及贈與稅法第7條） | 遺產稅，遺產淨額超過免稅額與扣除額的部分才需要繳 |
| 土地增值稅 | 贈與屬無償移轉，若需課徵，納稅義務人為取得人（土地稅法第5條）；是否課徵、有無不課徵情形（例如配偶間贈與，第28條之2），請向稽徵機關確認 | 因繼承而移轉的土地免徵（土地稅法第28條） |
| 契稅 | 贈與契稅為契價6%，由受贈人申報（契稅條例第3條、第7條） | 契稅條例第3條的稅率表沒有列繼承 |
| 日後賣房的房地合一稅 | 成本計算規定見所得稅法第14條之4第1項 | 成本與持有期間規定見第14條之4第1項、第4項 |
上表是「有哪些稅目要檢查」，不是「哪個比較便宜」。實際金額要看你的土地公告現值、房屋評定現值、取得時間與家庭整體財產。
金額門檻：免稅額是多少
遺產及贈與稅法第12條之1規定，免稅額等金額在物價指數累計上漲達10%以上時，自次年起調整，並由財政部每年公告。依財政部2025年11月27日公告，115年發生之繼承或贈與案件適用的金額，與114年相同：
- 遺產稅免稅額：1,333萬元（法條基礎數字為1,200萬元，見第18條，已按公告調整）。
- 贈與稅免稅額：每年244萬元（法條基礎數字為220萬元，見第22條，已按公告調整），以贈與人為單位，每年計算一次。
遺產稅還有配偶、直系血親卑親屬、父母等扣除額，金額與適用條件請以財政部公告為準。本文引用的金額整理自財政部公告標題與公開資料，並非公告全文逐字引述，實際適用前請到財政部賦稅署確認最新公告全文。
兩個容易漏掉的規則
死亡前2年的贈與會被拉回來
遺產及贈與稅法第15條：被繼承人死亡前2年內，贈與配偶、各順序繼承人及其配偶的財產，於死亡時視為遺產，併入遺產總額。規劃贈與時，這條是要一併檢查的規定。
這部法律剛修過
全國法規資料庫的修正紀錄顯示，遺產及贈與稅法於2026年9月11日公布修正，修正紀錄列出第6、17-1、23、26、30、41、51條。死亡前2年贈與等課稅規定，修法後是否有變動，以及施行與適用時點，請以最新公布條文為準，規劃前請會計師確認。
附負擔的贈與
民法第412條：贈與附有負擔、贈與人已給付而受贈人不履行負擔時，贈與人得請求履行負擔，或撤銷贈與。例如約定受贈人要照顧父母。條款怎麼寫，建議請地政士或律師處理。
日後賣房還有一筆稅
不論贈與或繼承，之後賣房都可能涉及房地合一稅。受贈或繼承取得者，成本以當時的房屋評定現值及公告土地現值按物價指數調整後的價值計算，帳面所得可能比一般買賣大，賣前要先試算。
房地合一稅：持有期間怎麼算，兩條路不一樣
所得稅法第14條之4第4項規定，持有期間可以併計被繼承人持有期間的，條文寫的是「繼承或受遺贈取得者」。條文沒有寫「生前贈與」。也就是說：
- 等繼承：持有期間得併計被繼承人的期間，可能適用較低的稅率級距。
- 生前贈與：受贈人的持有期間如何認定、是否可以併計，條文沒有明寫併計，請洽會計師依個案確認。
稅率級距為：持有2年以內45%，超過2年至5年35%，超過5年至10年20%，超過10年15%（第14條之4第3項）。這只是一般稅率，自住等特殊規定另計。因此，「現在贈與、日後賣房」跟「繼承後賣房」的稅負可能差很多，不能只看贈與當下省了多少。
決定前，先問四個問題
- 1. 整體財產有沒有可能超過遺產稅免稅額？把房子、存款、保單、股票等一起盤點，才知道遺產稅有沒有機會發生。
- 2. 房子打算以後賣還是自住傳承？會賣的話，房地合一稅的持有期間與成本計算要先試算。
- 3. 想讓誰拿到哪間房？有指定需求，可以研究遺囑或附負擔贈與，避免日後共有人爭議，見延伸閱讀。
- 4. 家人關係與資金安排？贈與後房子就是受贈人的，父母居住、扶養安排要事先寫清楚。
判讀輸出：先把問題一到四的答案寫下來，再請地政士、會計師用你的實際數字試算兩條路，比憑感覺決定可靠。
常見問題
房子生前贈與，要繳哪些稅？
至少有三筆要檢查：贈與稅（納稅義務人原則上是贈與人，遺產及贈與稅法第7條）、土地增值稅（贈與屬無償移轉，若需課徵，納稅義務人為取得人，土地稅法第5條；是否課徵與有無不課徵情形，依第28條、第28條之2等規定及稽徵機關認定，請事先確認）、贈與契稅（契價6%，由受贈人申報，契稅條例第3條、第7條）。實際金額與是否課徵，依核定價值與個案情形而定，請洽稅捐稽徵機關或會計師。
等繼承，房子要繳土地增值稅嗎？
依土地稅法第28條，因繼承而移轉的土地免徵土地增值稅。但繼承後若再出售，仍要依規定計算房地合一稅等相關稅負。
現在遺產稅和贈與稅的免稅額是多少？
依財政部2025年11月27日公告，115年發生之案件，遺產稅免稅額為1,333萬元，贈與稅免稅額為每年244萬元，與114年相同。金額每年依公告調整，請以財政部最新公告為準。
先贈與給子女，過世前就沒有遺產稅了嗎？
不一定。遺產及贈與稅法第15條規定，被繼承人死亡前2年內贈與配偶、各順序繼承人及其配偶的財產，於死亡時視為遺產，併入遺產總額計算。
贈與時可以要求子女照顧父母嗎？
可以約定負擔。民法第412條規定，贈與附有負擔且贈與人已給付、受贈人不履行時，贈與人得請求履行或撤銷贈與。條款怎麼寫才有效，建議請地政士或律師協助。
房子的問題，很少只有一個答案。
價格、稅務、貸款、家庭需求常常是連在一起的。
先把數字算清楚，再決定下一步。
—— 金門人瑋哥｜找對房，更找對人。
本文為房產傳承稅負的一般性說明，非正式法律意見，個案請洽地政士、律師或會計師，以主管機關核定為準。本文不提供稅額試算，亦不構成節稅或投資建議。