地價稅完整攻略：自用住宅2‰怎麼申請、一家多戶怎麼配置最省
每年11月的地價稅單，同一間房子可以差到5倍以上——差別只在「有沒有申請自用住宅用地」。更多人不知道的是：家裡不只一戶時，第二戶其實也有機會適用2‰，關鍵在「誰把戶籍設在那裡」。這篇一次講清楚怎麼算、怎麼申請、多戶怎麼配置。
地價稅怎麼算：課稅地價 × 稅率
地價稅以每年8月31日為納稅義務基準日，當天登記的土地所有權人就是當年度的納稅義務人；每年11月1日至11月30日繳納。計算方式是：
地價稅 ＝ 申報地價 × 土地持分面積 × 稅率
- 申報地價：多數人沒有另外申報，依《平均地權條例》以公告地價的80%作為申報地價。依同條例，公告地價每2年重新規定一次，2026年（115年）是調整年，適用115、116兩年的地價稅。
- 土地持分面積：公寓、大樓住戶擁有的是土地「持分」，看權狀或謄本上的持分面積，不是建物坪數。
- 稅率：自用住宅用地2‰；一般用地10‰起跳，超過累進起點地價的部分最高到55‰。
一般用地累進稅率：同一縣市的土地合併計算
一般用地是把同一個人在同一直轄市或縣市內的所有土地地價加總後累進課稅（不是全國合併）。累進起點地價是各縣市「7公畝的平均地價」，新北市115～116年為787萬8,000元。
| 地價總額 | 稅率 |
|---|---|
| 未超過累進起點地價 | 10‰ |
| 超過累進起點地價、未達5倍的部分 | 15‰ |
| 超過5倍、未達10倍的部分 | 25‰ |
| 超過10倍、未達15倍的部分 | 35‰ |
| 超過15倍、未達20倍的部分 | 45‰ |
| 超過20倍的部分 | 55‰ |
中永和一般住家的土地持分不大，多數人的地價總額落在累進起點以下，一般用地適用10‰，跟自用2‰差5倍；名下土地多的人才會進到更高級距。
假設試算：同一間公寓，自用與一般差多少
以下是假設數字示意：土地持分40平方公尺、公告地價每平方公尺5萬元，申報地價以80%計為每平方公尺4萬元，課稅地價＝160萬元。
| 適用稅率 | 每年地價稅 |
|---|---|
| 自用住宅用地 2‰ | 3,200 元 |
| 一般用地 10‰ | 16,000 元 |
一年差12,800元，十年就是12.8萬。實際持分與公告地價可以在內政部地籍圖資網路便民服務或謄本上查到。
自用住宅用地的5個條件
- 設籍：土地所有權人本人、配偶或直系親屬，在該地址辦竣戶籍登記。
- 沒有出租、沒有營業：部分營業的話，營業部分按一般用地課稅，自住部分仍可適用2‰。
- 房屋是自己家的：地上房屋須為土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有。
- 面積限制：都市土地300平方公尺（約90.75坪）、非都市土地700平方公尺以內，超過的部分按一般用地課稅。
- 一處為限：本人、配偶及未成年受扶養親屬，自用住宅用地原則上以一處為限。
一家多戶怎麼配置：第二戶也能適用2‰
「一處為限」是很多多屋家庭的誤會。依財政部稅務入口網的說明，一處的限制只算本人、配偶及未成年受扶養親屬設籍的那一處；第二處以後，如果是由成年子女、父母、祖父母、岳父母等直系親屬實際居住並設籍，仍可以申請自用住宅用地稅率。
| 假設情境（夫妻名下中和、永和各一戶） | 地價稅 |
|---|---|
| A戶：夫妻與未成年子女設籍自住 | 自用 2‰（本人這一處） |
| B戶：成年女兒實際居住並設籍、未出租 | 可申請自用 2‰（成年直系親屬設籍） |
| B戶：空著或出租 | 一般用地 10‰ 起 |
重點是實際居住。只為了節稅把戶籍掛過去、人沒有住，不符合規定，稽徵機關查核發現會補稅。
一年時間表：什麼時候遷戶、申請、繳稅
| 時間 | 房屋稅 | 地價稅 |
|---|---|---|
| 2月底（2月末日） | 納稅義務基準日：這天登記在誰名下，當年度房屋稅就由誰繳 | — |
| 3月22日前（遇假日順延） | 遷入戶籍＋申報自住，當年5月才能用自住稅率 | — |
| 5月1日～5月31日 | 繳房屋稅（課稅期間：前一年7月1日～當年6月30日） | — |
| 8月31日 | — | 納稅義務基準日：這天登記的土地所有權人，繳當年度地價稅 |
| 9月22日前（遇假日順延） | — | 遷入戶籍＋申請自用住宅用地，當年11月才能用2‰ |
| 11月1日～11月30日 | — | 繳地價稅 |
買房、換屋時的實戰順序
- 先看過戶登記日：2月底前完成過戶，當年5月的房屋稅全年由你繳；8月31日前完成過戶，當年11月的地價稅由你繳。認定看登記名義，不看簽約日或入住日，買賣雙方可在契約裡約定按持有月份分攤（財政部說明）。
- 交屋後盡快遷入戶籍：本人、配偶或直系親屬其中一人設籍即可，而且要實際居住。
- 兩件申請一起辦：房屋稅自住申報（3月22日前）和地價稅自用住宅用地申請（9月22日前）是兩件不同的申請，可以同一次到稅捐處或用郵寄等方式一起辦，不用等到期限前。
- 期限前不要遷出再遷回：地價稅在9月22日前遷出又遷回，原核准會失效、要重新申請。
- 設定自動扣繳：5月房屋稅、11月地價稅可以用約定帳戶扣繳或線上繳納，逾期會加徵滯納金。
假設情境：2027年1月買房、2月中完成過戶並交屋。2月底已登記在你名下，2027年5月的房屋稅（課稅期間2026年7月～2027年6月）由你繳，可以跟賣方約定分攤；3月22日前遷戶籍並申報自住，5月就適用自住稅率。8月31日你仍是土地所有權人，2027年11月的地價稅也由你繳；9月22日前申請自用住宅用地，就適用2‰。
申請期限與常見地雷
- 9月22日前申請：地價稅開徵前40天截止，逾期從次年度起適用。檢附申請書、戶口名簿影本與建物證明文件（申請書上已填的資料可免附）。
- 核准後不用每年申請：但土地所有權人變更（買賣、贈與、繼承取得）一定要重新申請，新買房的屋主最常漏掉。
- 遷出又遷回要重新申請：9月22日前戶籍遷出再遷回，原核准會失效。
- 地價稅與房屋稅分開申請：地價稅自用是9/22前申請，房屋稅自住是3/22前申報，兩個是不同的申請，辦了一個不代表另一個也生效。房屋稅怎麼省，可以看房屋稅完整攻略。
地價稅自用三問
- 誰設籍：本人、配偶、未成年子女那一處只能一處；成年子女或父母設籍的第二處可以另外申請
- 有沒有出租營業：出租或營業的部分就是一般用地，2‰只給自住部分
- 有沒有在9/22前申請：條件符合不會自動適用，產權移轉後要重新申請
三問都過關，再看土地持分與公告地價，就能自己估出每年地價稅。
常見問題
地價稅自用住宅用地稅率是多少？
自用住宅用地稅率是千分之2；一般用地基本稅率千分之10，超過累進起點地價的部分最高到千分之55。
地價稅自用住宅用地什麼時候要申請？
每年9月22日前向土地所在地的稅捐稽徵機關申請，逾期從次年度起適用；核准後不用每年申請，但產權移轉要重新申請。
名下有兩戶房子，地價稅可以都適用自用稅率嗎？
本人、配偶及未成年受扶養親屬設籍的自用住宅用地以一處為限；第二處如果由成年子女、父母等直系親屬實際居住並設籍、沒有出租營業，仍可申請自用住宅用地稅率。
地價稅是用公告地價計算嗎？
是用申報地價計算。多數人沒有另外申報，依規定以公告地價的80%作為申報地價，再乘上土地持分面積與稅率。
年中買賣房子，當年的地價稅誰繳？
地價稅以每年8月31日為納稅義務基準日，8月31日登記的土地所有權人繳當年度地價稅；買賣雙方可以在契約中約定按持有月份分攤。
買房後地價稅自用住宅要什麼時候申請？
所有權移轉後要重新申請。在當年9月22日前完成遷入戶籍並提出申請，當年11月的地價稅就能適用千分之2；逾期從次年度起適用。
多屋家庭最值得做的一件事，是把每一戶「誰住、誰設籍、有沒有申請」列成一張表。很多人第二戶其實符合自用條件，只是從來沒有申請，每年多繳好幾千到上萬元。
本文為地價稅、房屋稅制度的一般性說明，非稅務代理意見；文中試算均為假設數字示意。稅率、申請期限與現值上限以《土地稅法》《房屋稅條例》及新北市政府稅捐稽徵處最新公告為準，個案稅額以稽徵機關核定為準。