預售屋轉售要繳多少稅？解約、換約也會課稅嗎？
2021年房地合一稅2.0上路後，預售屋的稅務處理跟過去不一樣了——連還沒交屋的「預售屋及其坐落基地」買賣契約權利轉讓，都正式納入房地合一稅課徵範圍。轉售、解約、換約這三種情況，課稅方式並不相同。
預售屋轉售、解約、換約，課稅邏輯不同
| 情境 | 是否課稅 | 說明 |
|---|---|---|
| 轉售（權利讓與第三人有價差） | 課徵房地合一稅 | 視為房地交易，賺取的價差併入房地合一稅課稅所得，適用持有期間對應稅率 |
| 解約（買方與建商合意解除契約，退還已繳價金） | 原則不課稅 | 沒有實現價差利得的部分不生財產交易所得；如取得高於已繳價金的補償，該部分可能被認定為其他所得 |
| 換約（簽約後將買方變更為第三人，有價差） | 課徵房地合一稅 | 換約產生的價差視同房地交易所得，課稅邏輯與轉售相同 |
要注意的是，前面提到紅單轉售規定——2023年7月平均地權條例修法後，預售屋及新成屋買賣契約權利原則上不得讓與或轉售第三人，只剩配偶、直系血親等少數例外。也就是說，現在合法能做的預售屋轉手情況已經大幅限縮，這篇談的是「在合法例外情況下發生轉售或換約」時的稅務處理，不是鼓勵規避轉售限制。
預售稅務三情境
預售稅務三情境
- 我是單純解約拿回已繳價金嗎？沒有賺取價差、只是拿回原本繳的款項，原則上不會產生財產交易所得，不用擔心被課房地合一稅。
- 解約時有沒有拿到額外補償？如果建商因解約另外給付高於已繳價金的補償金（例如違約金性質的款項），這部分差額可能被認定為其他所得，仍需申報課稅。
- 換約或轉售有價差嗎？只要是把預售屋買賣契約的權利轉給第三人、且有實際獲利，不論名義上叫「換約」還是「轉售」，都會被認定為房地交易，適用房地合一稅計算。
判斷輸出：預售屋階段的稅務關鍵不在於合約用什麼名稱，而在於「有沒有實現價差利得」——單純解約拿回原繳金額不課稅，只要有賺到錢，不管是轉售還是換約，都逃不掉房地合一稅。
持有期間的稅率級距，跟一般成屋交易的規則相同，可以參考〈房地合一稅稅率多少？持有幾年賣最省〉。
常見問題
預售屋轉售要繳稅嗎？
房地合一稅2.0後，預售屋轉售視為房地交易課稅，通常適用最高45%稅率。
預售屋解約要繳稅嗎？
單純解約不課稅，但如果換約有價差，價差部分需要課稅。
換約跟單純解約，實務上要怎麼分辨？
關鍵在於有沒有把契約權利轉給第三人、以及是否有價差——單純解約是買方與建商合意解除契約、拿回已繳價金，換約則是把買方身分變更給別人。
換約有價差，是不是只要看價差金額，不用管持有期間？
不是，價差仍要依持有期間對應的房地合一稅稅率課稅，持有時間長短會影響最終稅率，不是價差多少就直接乘以固定稅率。
房子的問題，很少只有一個答案。
價格、稅務、貸款、家庭需求常常是連在一起的。
先把數字算清楚，再決定下一步。
—— 金門人瑋哥｜找對房，更找對人。
瑋哥的原則很簡單：該說多少，就說多少。買方不急著追、賣方不亂開價、繼承先把權利與稅務弄清楚，再做決定。
本文為預售屋轉售、解約、換約稅務一般性說明，非正式稅務代理意見。所載規定以《所得稅法》第14-4條、《平均地權條例》第47-4條及財政部最新函釋為準，實際稅務認定請洽會計師或國稅局確認個案細節，合約轉讓合法性請洽律師或地政士確認。